Нередко случаются такие ситуации, при которых арендатор под тем или иным предлогом прекращает вносить арендную плату или отказывается оплачивать свои задолженности. Также весьма частой является ситуация, когда, имея долги, арендодатель отказывается покидать снимаемое им помещение.
Обычно арендная плата, вносимая арендатором, состоит из постоянной и заранее обговоренной в договоре платы, а также непостоянных расходов, например, за коммунальные услуги. Нередко возникает ситуация, когда именно с оплатой “непостоянной” части расходов возникают проблемы.
Главным пострадавшим в этой ситуации безусловно является сам арендодатель. Чем больше времени помещение фактически простаивает, тем больше денег теряет его владелец. Для выхода из такого положения можно либо попытаться уповать на совесть не оплатившего свои долги арендатора, либо, если Вы понимаете, что иным способом получить свои законные деньги от съёмщика не выйдет, можно взыскать требуемую сумму, обратившись в суд.
При этом заметим, что в мы будем описывать ситуацию, исходя из позиции, что арендатор перестал выплачивать ренту без объективно виновных действий от непосредственно самого арендодателя.
Правила договора аренды
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату следует из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды. По этой причине правильное составление договора очень важно для арендодателя: чем меньше в договоре пустых и неоднозначных мест, тем меньше лазеек остается у недобросовестного арендатора для обоснования неоплаты своих задолженностей.
При составлении договора аренды помещения мы можем порекомендовать Вам не забыть детально прописать следующие пункты:
· Срок аренды. Зачастую его величина не превышает 11 месяцев, т. к. в противном случае потребуется дополнительная ратификация и внесение договора в Росреестр, что добавляет арендодателю огромное количество дополнительной бумажной и бюрократической волокиты.
· Величину арендной платы, и дату, к которой должны совершаться платежи. При указании конкретных дат Вы сможете потребовать оплаты задолженностей к прописанным в договоре датам. Также дата поможет вам обосновать Ваше взыскание при обращении в суд.
· Величину неустойки. Советуем отдельно прописать величину неустойки, которую должен будет дополнительно оплатить арендатор при появлении долга. Обычно она составляет около 0,01% от суммы долга. При необходимости, согласно статье 395 ГК РФ, размер неустойки можно рассчитать исходя из величины ключевой ставки ЦБ РФ.
· Возмещение убытков. Дополнительно вместе с неустойкой Вы можете потребовать возмещение убытков за все то время, пока сдаваемое помещение, занимаемое не платящим арендатором, простаивало.
· Хорошим решением будет прикрепление к договору акта приёма-передачи сдаваемого помещения.
Арендатор пользуется помещением, но не платит
Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ, если арендатор не оплачивал аренду помещения более двух раз подряд по истечении срока, описанного в договоре, то арендодатель получает право в одностороннем порядке расторгнуть договор, уведомив при этом арендатора. Право на расторжение договора сохраняется за арендодателем даже в течение некоторого времени после оплаты долга. В этом случае Вы можете потребовать своего арендатора покинуть помещение, даже если срок действия договора о ренте еще не подошел к концу.
Но так как кроме расторжения договора арендодателю необходимо возместить убытки, то кроме уведомления о расторжении договора арендодателю стоит направить арендатору и специально составленную досудебную претензию. Если арендатор отказался выполнить поставленные ему в претензии условия или попросту проигнорировал её, Вы должны обратиться в суд. При этом составляется специальное сложное исковое заявление, так как по результатам иска арендодатель хочет не только потребовать оплаты долга, но и расторгнуть договор с последующим выселением арендатора.
Если же даже после решения суда арендатор отказывается покидать помещение, то в этом случае стоит обратиться за помощью со взысканием денег и исполнением решения суда к судебным приставам.
Арендатор не заплатил и съехал, забрав своё имущество
Если срок договора истек, и арендатор покинул занимаемое помещение, но не оплатил требуемую по договору сумму, то первым делом вам стоит составить досудебную претензию и отправить ее должнику. Если в течение 30 дней Вам не поступит ответ или деньги в оплату долга, Вы в праве обратиться в суд. Если сумма долга составляет менее 500 тысяч рублей, его можно взыскать, обратившись в приказное производство. Если у Вас есть полный набор документов, подтверждающих Вашу правоту, то решение будет вынесено в течение 5 дней, а у арендатора будет лишь 10 дней на обжалование решения приказа.
При коммерческой аренде помещения и размере долга до 400 тысяч рублей (для ИП) и до 800 тысяч рублей (для юридических лиц), потребовать оплату долга можно в порядке упрощенного судопроизводства. В этом случае сам процесс займет до 2 месяцев, а при отсутствии у судьи вопросов ни истец, ни ответчик в суд вызываться не будут. Если же размер долга превышает 800 тыс. рублей удовлетворить требования арендодателя сможет только рассмотрение в рамках общего судопроизводства, при этом оно может длиться вплоть до 6 месяцев.
Арендатор не заплатил и съехал, оставив своё имущество
Согласно 452 статье ГК РФ, при прекращении сотрудничества, арендатор обязан вернуть арендодателю помещение, в том же состоянии в котором он его получил (с учетом объективного износа). Сдаваемое помещение должно быть полностью освобождено от любых остатков имущества арендатора, что может быть указано в договоре, а также будет учитываться на суде.
При расторжении договора с должником за арендодателем может появиться возможность удержать часть этого имущества до выплаты долгов при соблюдении следующих условий: имущество может быть взято в залог только при наличии коммерческого договора. Обе стороны этого договора должны быть зарегистрированы как ИП или коммерческое предприятие.
После изъятия залога вещи необходимо описать и составить уведомление контрагента об удержании. Необходимо поддерживать все изъятые вещи в целости и сохранности. При этом нельзя изымать имущества на сумму большую, чем составляет размер долга. Если же арендатор не собирается оплачивать задолженности, арендодатель может обратиться в суд, чтобы получить право распродать находящееся в залоге имущество для компенсации убытков.
Арендатор съехал до истечения срока договора, не заплатив и забрав своё имущество
В этой ситуации для начала также необходимо сначала отправить письмо с досудебной претензией и уведомлением о вручении получателю, чтобы быть уверенным что арендатор получил ваши требования.
Даже несмотря на то, что арендатор покинул ваше помещение, договор продолжает действовать. Согласно постановлению ВАС РФ арендатор обязан погасить свою задолженность и оплатить оставшиеся по договору месяцы ренты. Отказ от исполнения обязательств по договору является валидным поводом обратиться в суд. Причем в подавляющем большинстве случаев суд принимает сторону арендодателя.
Договор на аренду не заключили, а долг получили – как быть?
Даже в случае, если рента помещения не была задокументирована договором, ситуация с не платящим арендатором не является безнадежной. Если Вы сможете предоставить суду веские доказательства того, что арендатор фактически снимал ваше помещение, то сможете компенсировать долг или его часть. При отсутствии договора у Вас скорее всего не получится доказать, что Вы предоставляли помещение по определенной цене. В этом случае суд рассчитает сумму выплат, исходя из ситуации на рынке подобных Вашему помещений.
Страховка интересов арендодателя
Безусловно, главный способ защиты своих интересов для арендодателя – правильно составленный договор. От того, насколько подробно и грамотно составлен документ, зависит лёгкость поиска решения во множестве вероятных конфликтных ситуаций. Конечно, большая часть этих ситуаций описана в гражданском кодексе РФ, на основе которого обычно и составляются подобные договора, однако в нем все же остаются пустые места, позволяющие двояко трактовать сроки оплаты.
Гораздо более надежный способ покрыть возможные убытки для арендодателя – это страховочный депозитный или обеспечительный платеж. Также хорошим гарантом возвращения долгов может стать удержание имущества арендатора, о чем мы писали выше. Если помещение арендовало юридическое лицо, которое не смотря на долги хочет сохранить договор аренды, хорошим решением станет заключение договора поручительства лично с главой этой фирмы. В этом случае он будет отвечать за удовлетворение требований арендодателя.
Важно помнить, что иногда арендаторы могут поступать очень нагло и несправедливо, и призывать их к ответственности в таких случаях стоит только при помощи законных методов. Безусловно так процесс возврата долга займет несколько больше времени, однако арендодатель гарантированно компенсирует все свои убытки.
Часто задаваемые вопросы и ответы на них
1. Имеет ли право арендодатель заходить в помещение без арендатора?
Согласно статье 139 УК РФ, в которой говорится о неприкосновенности жилища, посещение арендодателем сдаваемой квартиры без разрешения арендатора может быть расценено как нарушение этой статьи.
Формально на время заключения договора владелец помещения передает арендатору право пользования его собственностью, и по закону в этот момент снимаемая собственность является собственностью арендатора.
2.Что делать с имуществом, которое оставил арендатор?
Ситуация, когда должник-арендатор покидает помещение, оставив Вас с неоплаченными счетами, да еще и оставив в нем свое имущество, к сожалению, не так уж и редка, как хотелось бы. В этом случае, если при заключении договора Вы прописали возможность изъятия имущества в уплату долга, согласно ст. 359 ГК РФ, Вы, как арендодатель получаете право на удержание имущества арендатора до погашения задолженности. При этом важно предварительно составить опись всего оставленного имущества, а также уведомить об этом арендатора. Не стоит забывать о том, что на время удержания на арендодателя ложится ответственность за поддержание хорошего состояния имущества.
Если даже после уведомления об изъятии имущества арендатор не собирается оплачивать долги, арендодатель может обратиться в суд для получения права на продажу находящегося в залоге имущества для компенсации своих убытков.
Заключение
К сожалению, попасть на недобросовестного арендатора очень просто и подобная ситуация не редкость. Для защиты себя, своих средств и нервов Вы можете брать обеспечительный платёж, а можете обратиться в ГК «Бизнес-Гарант». Наши специалисты помогут с составлением договора, защищающим Вас от убытков из-за неправомерных действий арендатора, а также помогут отстоять Ваши интересы в суде.
Вы можете обратиться в офисы компании, позвонить по телефону или оставить заявку на сайте.
